IRNR: Окончательное Руководство и Ключевые Вычеты по Налогу на Аренду для Неризидентов в Испании

Налог и Обязанные Лица

Мечта о владении недвижимостью в Испании часто сопровождается возможностью получения дохода через аренду. Однако управление налогообложением этих доходов может превратиться в кошмар, если не знать специфических правил. Эта статья призвана разрешить эту неопределенность.

Что такое Налог на Доход Нерезидентов (IRNR)?

Это прямой налог, облагающий доход, полученный на территории Испании физическими или юридическими лицами, которые не имеют здесь своего налогового резидентства. Если вы являетесь владельцем недвижимости в Испании и сдаете ее в аренду, полученные доходы облагаются IRNR.

Кто обязан платить?

Вы считаетесь Нерезидентом для налоговых целей и, следовательно, обязаны декларировать IRNR, если не соответствуете условиям налогового резидентства в Испании. Основное условие — не находиться более 183 дней (шести месяцев) на территории Испании в течение календарного года.

Если вы получаете какой-либо доход от аренды вашей недвижимости в Испании (будь то туристическая или долгосрочная аренда), вы должны декларировать его в Испанское Налоговое Агентство (AEAT), используя Форму 210 (Modelo 210). Мы помогаем решить проблему, предоставляя точную информацию о том, как правильно декларировать аренду для избежания штрафов и максимизации вашей налоговой экономии.

Налоговая База: Доходы и Налоговые Вычеты

Налоговая база IRNR для аренды определяется в зависимости от вашего налогового резидентства внутри или за пределами Европейского Союза (ЕС) или Европейской Экономической Зоны (ЕЭЗ). Это различие имеет решающее значение для определения того, что может быть вычтено.

Учитываемые Доходы (Валовый Доход): Валовым доходом считаются все суммы, полученные от арендатора, включая непосредственно сумму арендной платы, и любой другой сопутствующий доход (например, стоимость услуг, оплачиваемых арендодателем).

Налоговые Вычеты: Ключ к Минимизации Налогового Бремя

1. Резиденты ЕС, Исландии и Норвегии: Налогоплательщики, проживающие в этих странах, имеют право вычитать расходы, необходимые для получения доходов от аренды, при условии, что они прямые и должным образом обоснованы.
2. Нерезиденты Третьих Стран (Вне ЕС/ЕЭЗ): Исторически эти налогоплательщики не могли вычитать никаких расходов, облагаясь налогом на весь валовый доход. Однако благодаря недавним решениям Национального Суда (Audiencia Nacional) открылась возможность для нерезидентов из стран, не входящих в ЕЭЗ, применять те же вычеты, что и резиденты ЕС. Эта судебная доктрина направлена на предотвращение дискриминации и соответствует принципу свободного движения капитала, позволяя требовать вычеты по расходам, связанным с арендой.

Основные Налоговые Вычеты (если применимо по месту жительства):

• Проценты по Кредитам: Проценты и другие расходы на финансирование кредитов, использованных для покупки или улучшения недвижимости.
• Налоги и Сборы: Налог на Недвижимое Имущество (IBI) и муниципальные сборы (за вывоз мусора, канализацию и т. д.).
• Расходы на Содержание и Ремонт: Стоимость технического обслуживания и ремонта недвижимости (не включая улучшения или расширения).
• Коммунальные Платежи: Взносы, уплаченные в жилищное сообщество собственников.
• Коммунальные Услуги: Расходы на электричество, воду, газ и интернет, при условии, что они оплачиваются владельцем и не перевыставляются арендатору.
• Амортизация Недвижимости: Разрешается вычет на амортизацию самой недвижимости и движимого имущества (мебели и бытовой техники) по законодательно установленному проценту.

Важно: Расходы подлежат вычету только за тот фактический период времени, когда недвижимость была сдана в аренду.

Расчет Налога и Процентная Ставка

Расчет IRNR прост после определения налоговой базы.

Сумма Налога=(Валовый Доход−Налоговые Вычеты)×Налоговая Ставка

Применимые Налоговые Ставки для Арендного Дохода

Проценты варьируются строго в зависимости от страны проживания налогоплательщика:

Крайне важно применять правильную ставку и, в случае проживания вне ЕС/ЕЭЗ, опираться на соответствующую документацию, чтобы воспользоваться своим правом на вычет расходов, связанных с арендой.

Распространенные Ошибки, Которых Следует Избегать

Недостаток знаний является основной причиной ошибок, которые приводят к наложению штрафов Налоговой Администрацией. Авторитетная статья должна вас предупредить об этих ошибках:

1. Недекларирование Вмененного Дохода (Собственное Использование): Если ваша недвижимость сдается в аренду только часть года, оставшиеся дни, когда она пустует и находится в вашем распоряжении, должны быть задекларированы как Вмененный Доход от Недвижимости (предполагаемый доход) в той же Форме 210, применяя процент (обычно 1,1% или 2% от кадастровой стоимости) к этим дням. Пропуск этого декларирования является серьезной налоговой ошибкой.
2. Путаница Вычитаемых и Невычитаемых Расходов: Попытка вычесть расходы, которые не связаны напрямую с деятельностью по аренде (например, личные поездки), или делать это без надлежащих счетов-фактур и подтверждающих документов. Все документы должны быть готовы к проверке.
3. Подача Декларации с Опозданием: Подача с опозданием, даже если результат нулевой или к оплате, влечет за собой надбавки, которые варьируются от 5% до 20% от суммы к уплате, плюс пени за просрочку.
4. Непредставление Декларации Каждым Владельцем: Если недвижимость принадлежит нескольким совладельцам (например, супружеской паре), каждый из них должен подать свою собственную Форму 210, декларируя только ту часть доходов и расходов от аренды, которая соответствует его доле владения.
5. Игнорирование Соглашений Об Избежании Двойного Налогообложения (СИДН): Испания имеет соглашения со многими странами, чтобы вы не платили дважды за один и тот же доход. Неучет того, применимо ли СИДН к вашей ситуации, может привести к излишней уплате налогов.

Процесс и Сроки Подачи (Форма 210)

Декларирование доходов от аренды осуществляется путем подачи Формы 210 в Налоговое Агентство.

Ключевые Изменения в Сроках:

Начиная с 2024 налогового года, доходы от аренды недвижимости перешли от ежеквартальной подачи к ежегодной подаче. Это упрощение позволяет объединить все доходы от аренды, полученные в течение календарного года, в одну декларацию.

• Ежегодный Срок Подачи: Срок для подачи самооценки Формы 210 для доходов от аренды (Тип дохода 01 или аналогичный) составляет с 1 января по 31 декабря года, следующего за годом получения дохода. Например, доходы, полученные в году X, декларируются в году X+1.
• Способ Подачи: Форма 210 подается в обязательном порядке в электронном виде (через Электронный Офис AEAT). Для многих нерезидентов управление через налогового представителя является самым безопасным и эффективным методом обеспечения соблюдения требований.

Крайне важно, чтобы при управлении арендой вашей недвижимости вы вели учет всех доходов и расходов организованным образом, чтобы облегчить ежегодную самооценку.